Juli 2010

 Steuern sparen mit Nießbrauch


Der Gesetzgeber hat in den vergangenen Jahren immer mehr Gestaltungsmöglichkeiten eingeschränkt. Für Immobilieneigentümer bleibt jedoch noch eine interessante Gestaltungsmöglichkeit, welche mit der Erbschaftssteuerreform sogar noch reizvoller wurde:

Der Nießbrauch!

Man unterscheidet zwei Arten des Nießbrauchs:

Zuwendungsnießbrauch

Hierbei lassen sich Einkünfte, z.B. aus Vermietung und Verpachtung, auf andere Personen übertragen, etwa auf die eigenen Kinder.
Vorteil: Die Kinder -gleich welchen Alters- haben einen eigenen Grundfreibetrag bis zu dem die Einkünfte steuerfrei bleiben. Dieser liegt zur Zeit bei 8.004 €. Der Immobilieneigentümer bleibt bei dem  Zuwendungsnießbrauch Eigentümer mit allen Rechten und Pflichten. Der Ertrag aber geht an den Nießbraucher.
Nachteile: Zum einen geht die Abschreibung verloren, denn der Immobilieneigentümer kann die Abschreibung nicht ansetzen, weil er keine Einnahmen aus der Immobilie mehr hat. Der Nießbraucher wiederum hat kein Abschreibungsrecht, weil er keine Anschaffungs- und Herstellungskosten hat. Weiter ist zu bedenken, dass bei einem volljährigen Kind die Einkommensgrenze nicht überschritten werden sollte, weil andernfalls der Kindergeldanspruch verloren geht. Außerdem darf nicht vergessen werden, dass die Mitversicherung in der Krankenversicherung verloren gehen kann, wenn das Kind monatliche Einnahmen von mehr als 365,00 € erzielt. Der Zuwendungsnießbrauch selbst unterliegt darüber hinaus der Schenkungsteuer und zwar generell mit dem Kapitalwert. Allerdings kann beispielsweise zwischen Eltern und Kindern der erbschaft- / schenkungsteuerliche Freibetrag von 400.000 € gegengerechnet werden.

Vorbehaltsnießbrauch

Hierbei wird die Immobilie übertragen und der Erwerber neuer Eigentümer. Die Erträge der Immobilie verbleiben jedoch bei den bisherigen Eigentümer, dem jetzigen Nießbraucher. Der Nießbraucher hat letztendlich nur die leere Hülle „Eigentum" erhalten.
Die Eltern können so beispielsweise eine Immobilie auf die Kinder übertragen und alle 10 Jahre den vorerwähnten Freibetrag von 400.000 € ausschöpfen. Seit der Erbschaftssteuerreform 2009 ist er Vorbehaltsnießbrauch noch reizvoller geworden, denn der Wert des Nießbrauchsrechts kann von dem Immobilienwert abgezogen werden. Erfolgen die Schenkungen bereits sehr früh und die statistische Lebenserwartung der Eltern ist noch hoch, können erhebliche Vermögenswerte schenkungssteuerfrei übertragen werden. Hinzuweisen ist abschließend allerdings darauf, dass der Schenker über das Grundstück nicht mehr frei verfügen kann, also ein Verkauf ohne Zustimmung der Nießbrauchsgebers nicht möglich ist. Außerdem löst ein späterer Verzicht des früheren Eigentümers auf den Nießbrauch erneut Schenkungsteuer aus.

Im Einzelnen ist jedoch immer eine individuelle Beratung erforderlich. Sprechen Sie uns an!



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Erhard Krämer
Steuerberater + Rechtsanwalt

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